Næringseiendom

Investeringskommentar – eiendom

De fleste har en formening om pris og kvalitet på boligen de bor i eller eier. For folk flest utgjør bolig den største og viktigste investeringen de gjør, mens investeringer i næringseiendom er forbehold de mer velstående eller profesjonelle investorene. Investeringer i næringseiendom er populært av flere grunner:

  • Redusere formuesskatt
  • Stabilt utbytte (inflasjonsbeskyttelse)
  • Mulig verdiøkning

Næringseiendom er en aktivaklasse som kan egne seg for mange, men det er imidlertid ikke alle som har mulighet til å kjøpe seg et næringsbygg. Løsningen for de fleste er derfor å kjøpe aksjer i et selskap som eier en næringseiendom, som ofte kalles eiendomssyndikater. Vi har flere års erfaring med eiendomsinvesteringer, og tilbyr dette til egnede kunder når vi identifiserer gode investeringsmuligheter.

Markedet for næringseiendom har vært veldig godt i flere år, med høy avkastning og god lønnsomhet for mange. Dette har medført at det i dag er mange tilbydere, både med og uten erfaring fra investeringer i næringseiendom. Vi har derfor tatt for oss noen av de vanligste fallgruvene ved eiendomssyndikater som vi mener vanlige investorer må forsøke å unngå.

Betinget bankfinansiering (LTV-klausul mv.)

De fleste eiendomsselskaper som tilbys investorer er finansiert med egenkapital og banklån. Normalt utgjør egenkapitalen mellom 25 % og 35 % av verdien på eiendomsprosjektet, og banklån utgjør inntil 75 %.

Betingelsene man får hos en bank er avhengig av risikoen og hvordan selskapet er planlagt finansiert. En bank kan gi lån med betingelser som til enhver tid må være oppfylt. Disse betingelsene kalles på fagspråket covenants. Hovedregelen er at ingen covenants er det beste. Jo flere og strengere betingelser, jo dårligere vil låneavtalen bli. Disse betingelsene er satt opp for å begrense bankens risiko ved at investor må ta et større ansvar, men de kan gjøre det mulig å låne mer penger enn det banken normalt ville gitt i lån uten slike vilkår.

Vanlige betingelser:

LTV:      Loan to Value                                Verdien av lånet målt mot verdien av eiendommen
ICR:       Interest Coverange Ratio            Forholdstall mellom rentekostnader og inntekter

Banker kan også stille andre krav. Brudd på lånebetingelser (covenants) medfører normalt at man får høyere rente og en plikt til å rette opp bruddet innen en gitt tidsfrist. Dersom man er nær brudd eller man forventer brudd på lånebetingelsene, vil dette også være regulert og normalt vil det kreves at eiendomsselskapet lager en plan for å unngå brudd. Kombinasjonen av flere lånebetingelser kan være svært ubehagelig, da de i enkelte situasjoner indirekte kan utløse hverandre og med det forsterke misligholdet. Den enkleste, men mest kostbare måten å rette opp brudd på lånebetingelsene er å innbetale mer egenkapital. Det første skrittet er ofte å stoppe alle utbytter.

Dersom du ikke har erfaring med denne typen betinget banklån bør du unngå å investere i eiendomsprosjekter med finansiering som er betinget av klausuler (LTV og ICR).

Kortsiktig finansiering

I motsetning til huslånet ditt vil eiendomsselskaper få en avtale om lån, enten gjennom en bank eller obligasjoner, som må refinansieres. Normalt må alle lån og obligasjoner gitt til eiendomsselskaper refinansieres i løpet av 10 år, selv om avdragsperioden er opptil 25 år.

Banker gir gjerne lån med avdragsperioder på 10 til 25 år, men med en løpetid på 2 til 10 år. Dette betyr at vilkårene i avtalen jevnlig må reforhandles. Markedsforholdene når lånet må refinansieres er avgjørende for om man kommer til enighet om vilkårene.

Obligasjonslån er helt avdragsfrie, men må refinansieres 100 % når det forfaller, enten gjennom bank eller et nytt obligasjonslån. Dersom et obligasjonslån ikke blir innfridd på forfallsdato oppstår det et mislighold som må rettes.

Refinansieringsrisiko bør ikke undervurderes. Dersom du skal gjøre en langsiktig investering i eiendom bør du unngå å investere i eiendomsprosjekter med kortsiktig bankfinansiering og/eller finansiering gjennom obligasjoner.

Forventet avkastning og utbytte

Det er veldig vanskelig å sammenligne ulike prosjekter og kalkyler.

Alle som tilbyr eiendomsinvesteringer bruker egne modeller og forutsetninger for å beregne både utbytte/utdeling og forventet avkastning (IRR). Ulike forutsetninger kan gi store utslag, og det er derfor veldig vanskelig å sammenligne to prosjekter på bakgrunn av forventet avkastning og utbytte. De mest sentrale forutsetningene:

Avdrag:                            Avdragsprofil
Refinansiering:               Endringer av lånebetingelser underveis
Inflasjon:                         Inflasjonsforventninger på kort og lang sikt
Rente:                               Flytende eller fast
Verdistigning:                 Årlig verdiøkning på eiendommen
Yield-kompresjon:         Når verdistigningen er større enn inflasjonsjustering av leieinntektene

Det finnes dessverre ikke i «pose og sekk» investeringer, hvor man både kan få høy forventet avkastning, stabilt høyt utbytte og lav risiko. Dersom eiendommen er utleid på en langsiktig leieavtale er nøkkeltallet nettoprosjektyield et viktig holdepunkt. Om dette nøkkeltallet ikke er opplyst vil et fratrekk på mellom 0,5 % og 1,0 % av bruttoprosjektyield gi en indikasjon. I dagens marked er hovedlinjene for hvor forventet avkastning kommer fra:

Kjøpsyield < 6 %             = verdistigning
Kjøpsyield > 6 % < 7 %  = kombinasjon av verdistigning og utbytte
Kjøpsyield > 7 %              = utbytte er viktigste avkastningsdriver

Forventet avkastning blir påvirket av finansieringen og risikoen man er villig til å ta på avdragsfrihet, lånebetingelser og fremtidig refinansiering.

Beliggenhet, bruk, bygningsmasse og marked

Det er mange typer næringseiendom. Beliggenhet må sees i forhold til den avtalte bruken, samt hvordan eiendommen faktisk blir brukt. Et av de viktigste forholdene for vanlige investorer er at man kan gjenbruke eiendommen til samme formål, og at det finnes et marked for dette der eiendommen ligger. Det er svært kostbart å foreta ombygging og/eller omregulering av bruken. Miljøgifter og forbudte stoffer kan være skjult og vanskelig å avdekke.

Beliggenhet:                   Hensiktsmessig lokalisering for bruken
Bruk:                                 Standardisert eller tilpasset bruk
Bygningsmasse:             Er den hensiktsmessig for bruken og tidsriktig
Marked:                           Er det et marked for denne typen bruk der eiendommen ligger

Den største verdistigningen på tomter og grunn skjer der det er knapphet. Knapphet oppstår som regel i og rundt de store byene, som er pressområdene i Norge. Prisstigning fører også til endringer og langsiktige dreininger i de lokale markedene, som man bør ta hensyn til. Eks. vil lager- og logistikk gjerne flyttes lengre ut av byene når prisene presses opp, mens ombygning er svært kostbart.

Hva bør du se etter: Forutsigbarhet i bruk, og unngåelse av eiendomsprosjekter som baserer seg på en fullstendig ombygning eller omregulering av bruken dersom leietaker flytter.